Les taux d’intérêt constituent un facteur incontournable dans le calcul du coût total d’un crédit immobilier. Ils déterminent le montant que vous devez verser chaque mois à l’organisme prêteur et la durée de remboursement du prêt. Avant de faire une demande d’emprunt pour financer un projet immobilier qui vous tient à cœur, vous devez comprendre l’impact de ce pourcentage sur le montant final de votre crédit. Ces informations vont surtout vous aider à bien gérer votre budget et à mieux planifier votre avenir financier.
La relation directe entre le taux d’intérêt et le coût total du prêt
Le taux d’intérêt, aussi appelé taux nominal, représente le pourcentage de l’emprunt que vous devez verser en plus du capital lors de la période de remboursement. Ce montant constitue la rémunération de la banque ou de l’organisme prêteur pour avoir mis à votre disposition de quoi financer l’un des projets immobiliers suivant :
- l’acquisition d’une résidence principale,
- la construction d’une maison individuelle,
- l’achat d’une résidence secondaire,
- un investissement locatif,
- des travaux de rénovation.
Il existe une relation étroite entre ce taux et le coût total de votre emprunt. Plus le taux nominal est élevé, plus le coût du crédit immobilier l’est également. Il faut rappeler que les taux d’intérêt sont librement fixés par les prêteurs. Ils varient donc d’un organisme à l’autre.
Voici un exemple pour illustrer cette relation. Supposons que vous faites un crédit de 150 000 € à la Banque Postale sur une durée de 15 ans afin d’acheter une maison. Dans ce cas, si le taux immobilier de la Banque Postale est de 3,95 %, vous devrez rembourser un total d’au moins 198 972 €. Les intérêts sont donc évalués à 48 972 €. En revanche, si le taux nominal est de 5 %, le coût total de l’emprunt sera d’au moins 63 514 €.
Dans le cas où le taux est passé à 5 %, on remarque une nette différence entre le montant des intérêts. De 48 972 €, on passe à 63 514 €. La majoration sera encore plus importante avec des taux supérieurs. C’est pourquoi il est conseillé de comparer les taux d’intérêt proposés dans les offres de crédit immobilier de différents prêteurs avant de formuler votre demande.
L’impact des variations sur les mensualités et la durée du crédit
L’évolution des taux d’intérêt fixés sur le marché pour les crédits immobiliers a un impact significatif sur le montant des mensualités et la durée de remboursement de l’emprunt. Plus le taux d’intérêt est élevé, plus vous paierez cher par mois.
Si nous reprenons l’exemple de départ, un prêt de 150 000 € à un taux de 3,95 % sur 15 ans entraînera un versement d’au moins 1 105,78 € par mois. S’il s’agit d’un taux nominal de 5,03 %, le montant des mensualités passera à l’ordre de 1 188,54 € (hors assurances et frais connexes). Dans le dernier cas, le taux élevé entraînera inévitablement une augmentation du montant des intérêts.
Si la durée prévue pour le remboursement du prêt est plus longue, les mensualités seront moins élevées. Toutefois, un prêt à long terme entraîne une augmentation des frais d’intérêts globaux. Cela est notamment dû à la hausse du taux nominal. Concrètement, plus la durée de l’emprunt est longue, plus le taux d’intérêt est élevé, et inversement.
Les prêteurs prennent cette mesure, parce qu’ils estiment que le risque de défaillance lors du remboursement est plus élevé dans le cas d’un prêt à long terme. Après quelques années, l’emprunteur peut être confronté à une situation qui va affecter le versement des mensualités. Il peut s’agir de :
- la perte de son emploi,
- l’incapacité temporaire ou totale d’exercer son activité professionnelle,
- la perte totale et irréversible d’autonomie suite à un accident,
- l’invalidité permanente partielle ou totale de travailler,
- le décès.
À titre illustratif, pour l’emprunt de 150 000 € à un taux nominal de 5,03 % sur 15 ans, le montant des intérêts est de 63 936 €, pour des mensualités d’environ 1 188,54 €. Cependant, à un taux de 5,5 %, la durée du crédit peut être allongée à 20 ans. Les frais d’intérêts globaux seront alors de 97 639 €, pour des mensualités de 1 031,83 €. À un taux nominal de 6 %, la durée peut être de 25 ans. Les intérêts grimperont à 139 936 €, mais les mensualités vont chuter à 966,45 €.
Comment un faible taux d’intérêt peut-il significativement réduire le montant total ?
Le taux d’intérêt est une donnée très sensible dans les calculs relatifs à un crédit immobilier. Comme vous l’avez lu plus haut, ses variations en hausse impactent le coût total du prêt, le montant des mensualités et la durée de remboursement. De la même façon, lorsqu’il est faible, il influence le montant des intérêts à rembourser au prêteur, et par ricochet le coût total du crédit.
Reprenons l’exemple du premier paragraphe pour illustrer l’effet d’un taux faible sur le coût total d’un prêt immobilier. Si le taux nominal pour l’emprunt de 150 000 € était de 3,5 %, les frais d’intérêts globaux allaient être d’environ 43 018 € au lieu de 48 972 € pour 3,95 %. Cela représente une réduction de près de 5 954 € pour une différence de 0,45 %. Si le crédit est octroyé à un taux faible de 2,95 %, le montant des intérêts sera de 35 744 €.
Une baisse de 1 % du taux peut donc vous permettre de faire des économies de plus de 13 200 € sur un emprunt de 150 000 €. Étant donné que le coût total d’un prêt immobilier est constitué en majeure partie du montant des intérêts, un taux faible peut donc vous permettre de réduire considérablement la somme à verser au prêteur. C’est pour cela qu’il est conseillé d’opter pour l’offre de crédit immobilier avec un faible taux et adapté à votre profil d’emprunteur.
Le rôle du taux fixe vs taux variable dans le calcul du coût total
Sur le marché, les offres de crédit immobilier sont proposées soit à taux fixe, soit à taux variable. Chacune de ces données influence à sa manière le calcul du coût total de l’emprunt. Quand il s’agit d’un taux fixe, le pourcentage des intérêts à verser au prêteur ne change pas durant toute la période de remboursement. En d’autres termes, c’est le même taux qui est utilisé dans le calcul à chaque échéance pour déterminer le montant de la mensualité. Le coût total du crédit peut donc être connu dès la souscription et il reste inchangé pendant toute la durée du remboursement.
Par contre, s’il s’agit d’un taux variable ou révisable, le pourcentage des intérêts dus au prêteur peut varier à la hausse ou à la baisse lors du remboursement de l’emprunt. Le taux nominal suit dans ce cas les variations d’un indice de référence déterminé dans l’offre de prêt, généralement influencé par les marchés financiers.
Il est ainsi impossible de déterminer à l’avance le coût total du prêt immobilier. À chaque échéance, le calcul de la mensualité est fait en prenant le taux d’intérêt applicable dans la période. Les résultats du calcul des mensualités de remboursement ne sont donc pas identiques chaque mois et dépendent des flux des marchés financiers.
L’effet de la renégociation du montant restant du prêt
La renégociation d’un crédit immobilier est une opération dont le but est d’obtenir du prêteur une meilleure condition tarifaire. S’il s’agit d’un prêt amortissable ou à taux fixe, la renégociation du coût restant de l’emprunt permet de faire des économies considérables. Elle implique la modification de certaines clauses essentielles du contrat telles que la durée de remboursement, le taux d’intérêt et le montant des mensualités.
Vous pouvez entamer cette procédure à tout moment après avoir contracté votre crédit immobilier. Si vous n’avez pas les compétences ou des arguments solides pour mener à bien les démarches, faites-vous accompagner par un courtier spécialisé en prêt immobilier.
Une renégociation de prêt est intéressante lorsqu’après votre souscription, la moyenne des taux d’intérêt appliqués par les organismes prêteurs a connu une baisse d’au moins 0,7 %. Dans ce cas, faire racheter son crédit immobilier par un concurrent en cas de refus de négocier est un puissant argument pour mettre la pression sur votre banque.
Pour illustrer l’effet de la renégociation du coût restant d’un prêt, reprenons l’exemple du premier paragraphe. Une baisse du taux d’intérêt de 0,7 %, 5 ans après la souscription de ce crédit immobilier, va permettre de réaliser une économie de plus de 6 200 €. Si la baisse est plus importante et la durée de remboursement rallongée après les négociations, le montant des mensualités sera moins élevé. Le coût total du prêt va chuter et le versement des mensualités aura moins d’impact sur votre budget du mois.
Utilisez des simulateurs pour prévoir leur impact sur votre emprunt
L’utilisation de simulateurs en ligne est recommandée lorsqu’on compte solliciter un prêt immobilier auprès de sa banque ou d’une autre institution financière. Ces outils de calculs disponibles sur plusieurs plateformes permettent de connaître rapidement et simplement l’impact des taux d’intérêt sur le capital à emprunter.
Des zones de saisies sont réservées pour chaque donnée de calculs. En modifiant le montant de votre prêt, la durée et le taux d’intérêt, le simulateur peut par exemple vous afficher le montant exact des intérêts à rembourser au prêteur (hors assurances et frais obligatoires). Il existe aussi des simulateurs capables de vous indiquer le montant des mensualités à payer en fonction du taux d’intérêt, de la durée du prêt et du capital.
Vous pouvez faire varier le taux d’intérêt pour observer l’impact sur les mensualités et le montant des intérêts. L’utilisation de ce type d’outil va vous permettre de connaître approximativement le coût total de votre emprunt. Vous allez aussi pouvoir élaborer un plan de remboursement efficace et mieux planifier votre avenir financier après la réalisation de votre projet immobilier.
Sources :
- https://www.angelotti.fr/infos-pratiques/simuler-votre-financement
- https://www.dna.fr/brand-content/2023/08/03/comment-les-taux-d-interet-affectent-votre-pret-immobilier
- https://fastercapital.com/fr/sujet/l’impact-des-taux-d’int%C3%A9r%C3%AAt-sur-le-co%C3%BBt-total-du-pr%C3%AAt.html
- https://www.lafinancepourtous.com/pratique/credit/credit-immobilier/pret-immo-l-essentiel-a-savoir/le-taux-d-interet-du-pret-immobilier/
- https://fastercapital.com/fr/sujet/comment-les-taux-d’int%C3%A9r%C3%AAt-affectent-le-co%C3%BBt-d’emprunt.html
