Le taux d’endettement est un indicateur qui permet de savoir si vous pouvez emprunter ou non.
Il s’agit du rapport entre les charges de remboursement de vos crédits et vos revenus mensuels. En fonction de ce taux, votre banquier pourra décider ou non de vous accorder un prêt. Nous allons voir comment calculer son taux d’endettement avec notre méthode de calcul.
Le taux d’endettement : c’est quoi ?
Le taux d’endettement représente le pourcentage de vos revenus que vous pouvez allouer à votre crédit immobilier. Une fois ce pourcentage atteint, il sera souvent difficile de contracter un nouveau prêt.
Le taux d’endettement est également un indicateur important lorsque vous souhaitez acheter une habitation ou faire construire. Cet indicateur détermine le montant maximal que vous pouvez emprunter et la durée du remboursement.
Vous ne pourrez pas contracter un nouveau prêt si votre taux d’endettement dépasse 33%.
Pourquoi est-il important de calculer son taux d’endettement ?
Le taux d’endettement est un indicateur de votre capacité à rembourser vos dettes.
Il faut prendre en compte le montant total de vos charges fixes, comme les impôts, les loyers ou encore les factures courantes (électricité, gaz…), et calculer le pourcentage de ces dépenses qui correspond à la somme des revenus disponibles.
Par exemple, si vous êtes propriétaire et que vous percevez 30 000 € par an, il ne sera pas possible de consacrer plus de 30 % de ce montant à vos mensualités. Si votre taux d’endettement est élevé par rapport à votre budget mensuel, cela signifie que vous n’avez pas assez d’argent pour couvrir entièrement les charges liées aux emprunts en cours et aux crédits en cours.
Par conséquent, une augmentation du montant des mensualités ou un rallongement du temps d’amortissement peut s’avérer nécessaire afin d’assurer la réalisation des objectifs financiers fixés.
En cas de difficultés financières passagères (changements professionnels ou familiaux), il peut donc être judicieux dans certains cas d’augmenter temporairement son taux d’endettement. Cependant attention ! Le rachat de crédit ne doit pas être envisagée comme une solution ponctuelle face au manque temporaire de ressources financières.
Le but du regroupement de crédits est bien entendu la diminution durable du montant global des mensualités afin que le budget soit toujours respecté
La méthode de calcul du taux d’endettement
Le taux d’endettement se calcule en soustrayant de vos ressources les charges que vous devez assumer.
Le résultat est exprimé par un pourcentage.
Il n’est pas rare qu’un taux d’endettement supérieur à 33 % soit considéré comme excessif, car cela signifie que vous ne disposez plus de suffisamment d’argent pour financer le remboursement de vos dettes. Un taux d’endettement inférieur à 33 % peut être acceptable lorsque votre situation financière est stable et que vous ne présentez pas un risque important.
Il est donc conseillé de déterminer votre capacité d’emprunt avant chaque demande de crédit afin de définir le montant maximum du prêt pouvant être accordé. En général, il existe trois moyens pour calculer son taux d’endettement :
- La marge hypothécaire
- L’approche classique
- L’approche des fichiers bancaires
Les différents types de dettes que l’on peut prendre en compte
Le taux d’endettement est un indicateur qui permet de mesurer le risque que représente une opération d’emprunt.
Il est souvent utilisé pour déterminer la capacité de remboursement des emprunteurs. Cependant, il n’est pas toujours adapté à chaque situation et il faut savoir faire la différence entre les différents types de dettes ou facteurs qui peuvent influencer le taux d’endettement.
Les différents types de dettes :
- Dettes liées à l’habitat : crédit immobilier, crédit travaux, crédit auto
- Dettes liés aux biens meubles ou immobiliers: crédits renouvelables, prêts personnels
Les différents types de revenus que l’on peut prendre en compte
Les revenus que l’on peut prendre en compte dans le calcul du taux d’endettement sont nombreux. En effet, les banques cherchent à déterminer la capacité de remboursement des emprunteurs avant de leur accorder un crédit. Pour ce faire, elles se basent sur différents éléments afin d’évaluer les risques encourus par les emprunteurs.
Les revenus pris en compte pour calculer le taux d’endettement sont nombreux et varient en fonction du type de crédit immobilier demandé. Nous allons vous expliquer quels sont ces différents types de revenus et comment ils sont utilisés lorsque vous souhaitez obtenir un crédit immo :
- Le salaire net mensuel
- Les aides au logement (APL)
- Le RSA
- La prime activité
Comment réduire son taux d’endettement ?
Pour réduire son taux d’endettement, il faut commencer par rembourser ses dettes avant de s’en créer de nouvelles.
Il est également possible de se faire aider par un organisme spécialisé en matière de gestion des dettes. Après avoir fait le point sur votre situation financière, vous pourrez choisir la solution qui vous convient le mieux. Si vous souhaitez alléger votre taux d’endettement, il est recommandé de rembourser au plus vite les crédits et les charges que vous ne pouvez plus payer.
Vous pouvez demander à des proches ou à des amis de financer cette somme afin d’allonger la durée du remboursement et donc diminuer le montant total à payer chaque mois.
Cependant, pour obtenir une aide extérieure efficace, il est préférable de consulter un organisme spécialisé en gestion des dettes (surtout si vos revenus ne permettent pas d’absorber les frais liés aux différents services proposés).
Lorsqu’un emprunteur souhaite contracter un nouveau crédit, il doit être attentif aux conditions proposées par l’organisme prêteur :
- La durée du prêt
- Le montant total du crédit
- Les intérêts
Quels sont les risques d’un taux d’endettement élevé ?
Le taux d’endettement est un pourcentage qui permet de mesurer la part du revenu disponible que l’on consacre au remboursement de ses dettes.
Il donne également une indication sur le montant global des charges financières auxquelles on doit faire face. Un taux d’endettement élevé peut se traduire par différents risques, dont celui de la baisse des revenus et de la perte d’emploi.
Une situation financière fragile peut découler directement d’un taux d’endettement excessif, car elle peut conduire à un surendettement et à une situation où les mensualités ne sont plus couvertes par les revenus.
Le surendettement est généralement synonyme de difficultés financières qui peuvent être résolues en modifiant certaines habitudes et en réduisant ses dépenses afin de rétablir son équilibre budgétaire.
Cependant, il existe des situations où le fait d’avoir recours au crédit est nécessaire pour pouvoir faire face à certaines situations urgentes, comme un accident ou un licenciement qui viennent bouleverser l’organisation du budget familial et entraîner une baisse importante des revenus.
Il existe aussi des cas où le fait de recourir au crédit vous permet de financer certains projets personnels (achat immobilier notamment) dont vous souhaitez profiter sans attendre trop longtemps afin que votre projet puisse voir le jour rapidement.
Lorsque l’on contracte un prêt, quel qu’il soit, il est important de prendre en compte certains paramètres avant de signer :
- La durée du prêt
- Le type du prêt
- Les frais liés au prêt
Quels sont les avantages d’un taux d’endettement faible ?
Un taux d’endettement faible permet de bénéficier de plusieurs avantages. Ainsi, le taux d’endettement peut être un facteur important lorsqu’il s’agit de faire un prêt immobilier. Un taux d’endettement faible signifie que vous pouvez emprunter une somme d’argent beaucoup plus importante qu’avec un taux d’endettement élevé.
Il est donc possible de demander à la banque des mensualités moins élevées. Par exemple, avec un taux d’endettement faible, il est possible de demander à la banque des mensualités inférieures à 1 000 € par mois.De plus, les organismes financiers accordent souvent des crédits immobiliers aux personnes dont le taux d’endettement n’est pas élevé. Enfin, ce type de financement peut permettre aux acheteurs potentiels d’accroître leur chance de réussir leur projet immobilier lorsqu’ils se lancent sur le marché du logement.
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Pour conclure, pour calculer son taux d’endettement il faut prendre en compte les différents crédits à la consommation et les crédits immobiliers. Il faut aussi tenir compte des charges fixes comme le loyer ou les remboursements de prêts.
Investissement locatif – Exemple chiffré de Taux d’endettement -Classique vs Différentiel-Mise à jour sur le taux d’endettement
Jusqu’à présent, dans notre rubrique « qu’est-ce que le taux d’endettement« , nous vous avons annoncé un taux de 33 %. En réalité, il n’est plus d’actualité. Nous nous proposons de faire une mise à jour sur les derniers changements, afin que vous ayez les bonnes informations.
Le Haut Conseil de stabilité financière a changé ses recommandations en janvier 2022, concernant le taux d’endettement. Il a été rehaussé pour passer de 33 à 35 %. Attention, il ne s’agit que d’une recommandation. Ainsi, si vous présentez un dossier solide et rassurant pour la banque, il est possible de dépasser ce taux de 35 %. L’inverse est également possible. En effet, si vous avez des revenus très bas, il vous sera difficile de dépasser un taux d’endettement de 30 %. Il ne faut pas oublier que ce taux est là pour vous permettre de garder un reste à vivre suffisant.
À cela, vous devez également savoir que la durée du crédit a été abaissée à 25 ans. Néanmoins, vous pouvez obtenir un crédit sur 27 ans, à condition que l’achat concerne
- une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
- une construction de maison individuelle
- un achat dans l’ancien avec, au moins 25 % de travaux
Si vous vous demandez quelle est la différence entre le taux d’endettement et de surendettement, sachez que ce dernier correspond généralement à un taux supérieur à 55 %. Maintenant, dès lors que vous n’arrivez plus à payer vos charges courantes et si vous dépassez le taux de 35 %, vous êtes alors considéré comme en situation de surendettement. Cela concerne principalement la tranche d’âge 25 – 55 ans, dont la très grande majorité ont des ressources inférieures au SMIC. Si vous êtes dans cette situation, vous pouvez déposer un dossier auprès de la Banque de France Surendettement.
Qu’est-ce qui n’est pas pris en compte dans le calcul du taux d’endettement ?
Maintenant que cette mise au point nécessaire est terminée, nous pouvons vous expliquer ce qui ne rentre pas dans le calcul du taux d’endettement. Certes, nous vous avons déjà dit ce qui était à inclure, mais il peut rester des interrogations sur certains revenus. Nous allons donc éclaircir les points restants encore un peu confus.
Si vous pouvez prendre en compte une prime fixe, comme le 13e mois, toutes les primes ne peuvent pas faire partie du calcul. C’est notamment le cas des primes octroyées de manières exceptionnelles par l’État ou votre employeur, comme avec la prime d’investissement. La raison est qu’elle ne vous sera pas forcément versée tous les ans et que le montant va varier. Même chose pour la prime de déménagement, de mariage… Vous le savez, un crédit se rembourse sur plusieurs années. Il faut donc avoir des chiffres fixes pour le calcul du taux d’endettement.
Il en est de même pour les indemnités professionnelles que vous avez perçues, dans le cadre d’une maladie reconnue comme étant professionnelle. C’est aussi le cas pour les indemnités liées à un accident de travail.
Améliorer son dossier avec un courtier immobilier
Si vous êtes limite au niveau du taux d’endettement, vous pouvez prendre contact avec un courtier immobilier. Il sera en mesure de défendre votre dossier, ce qui peut être un avantage si vous travaillez à votre compte. En effet, il pourra appuyer sur le fait que vos revenus sont stables depuis plus de 2 ans.
Le courtier en immobilier pourra aussi vous prodiguer des conseils et vous accompagner dans la démarche vous permettant d’améliorer votre dossier. Cela peut être pour un regroupement de crédit ou encore pour vous permettre de bénéficier du prêt à taux zéro. Ce dernier est considéré comme étant un apport personnel, ce qui peut tendre à réduire votre taux d’endettement. Il est octroyé à la condition que vous n’ayez pas acquis de bien durant les 2 dernières années. Il est aussi soumis à des conditions de ressources.
Comme vous le voyez, il peut être judicieux de se rapprocher d’un tel professionnel, si vous voulez avoir des chances de voir aboutir votre projet. Parfois, il faut aussi se résoudre à voir moins grand, mais là encore, le courtier saura vous estimer ce à quoi vous pouvez prétendre.
Mise à jour sur le taux d’endettement
Jusqu’à présent, dans notre rubrique « qu’est-ce que le taux d’endettement« , nous vous avons annoncé un taux de 33 %. En réalité, il n’est plus d’actualité. Nous nous proposons de faire une mise à jour sur les derniers changements, afin que vous ayez les bonnes informations.
Le Haut Conseil de stabilité financière a changé ses recommandations en janvier 2022, concernant le taux d’endettement. Il a été rehaussé pour passer de 33 à 35 %. Attention, il ne s’agit que d’une recommandation. Ainsi, si vous présentez un dossier solide et rassurant pour la banque, il est possible de dépasser ce taux de 35 %. L’inverse est également possible. En effet, si vous avez des revenus très bas, il vous sera difficile de dépasser un taux d’endettement de 30 %. Il ne faut pas oublier que ce taux est là pour vous permettre de garder un reste à vivre suffisant.
À cela, vous devez également savoir que la durée du crédit a été abaissée à 25 ans. Néanmoins, vous pouvez obtenir un crédit sur 27 ans, à condition que l’achat concerne
- une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
- une construction de maison individuelle
- un achat dans l’ancien avec, au moins 25 % de travaux
Si vous vous demandez quelle est la différence entre le taux d’endettement et de surendettement, sachez que ce dernier correspond généralement à un taux supérieur à 55 %. Maintenant, dès lors que vous n’arrivez plus à payer vos charges courantes et si vous dépassez le taux de 35 %, vous êtes alors considéré comme en situation de surendettement. Cela concerne principalement la tranche d’âge 25 – 55 ans, dont la très grande majorité ont des ressources inférieures au SMIC. Si vous êtes dans cette situation, vous pouvez déposer un dossier auprès de la Banque de France Surendettement.
Qu’est-ce qui n’est pas pris en compte dans le calcul du taux d’endettement ?
Maintenant que cette mise au point nécessaire est terminée, nous pouvons vous expliquer ce qui ne rentre pas dans le calcul du taux d’endettement. Certes, nous vous avons déjà dit ce qui était à inclure, mais il peut rester des interrogations sur certains revenus. Nous allons donc éclaircir les points restants encore un peu confus.
Si vous pouvez prendre en compte une prime fixe, comme le 13e mois, toutes les primes ne peuvent pas faire partie du calcul. C’est notamment le cas des primes octroyées de manières exceptionnelles par l’État ou votre employeur, comme avec la prime d’investissement. La raison est qu’elle ne vous sera pas forcément versée tous les ans et que le montant va varier. Même chose pour la prime de déménagement, de mariage… Vous le savez, un crédit se rembourse sur plusieurs années. Il faut donc avoir des chiffres fixes pour le calcul du taux d’endettement.
Il en est de même pour les indemnités professionnelles que vous avez perçues, dans le cadre d’une maladie reconnue comme étant professionnelle. C’est aussi le cas pour les indemnités liées à un accident de travail.
Améliorer son dossier avec un courtier immobilier
Si vous êtes limite au niveau du taux d’endettement, vous pouvez prendre contact avec un courtier immobilier. Il sera en mesure de défendre votre dossier, ce qui peut être un avantage si vous travaillez à votre compte. En effet, il pourra appuyer sur le fait que vos revenus sont stables depuis plus de 2 ans.
Le courtier en immobilier pourra aussi vous prodiguer des conseils et vous accompagner dans la démarche vous permettant d’améliorer votre dossier. Cela peut être pour un regroupement de crédit ou encore pour vous permettre de bénéficier du prêt à taux zéro. Ce dernier est considéré comme étant un apport personnel, ce qui peut tendre à réduire votre taux d’endettement. Il est octroyé à la condition que vous n’ayez pas acquis de bien durant les 2 dernières années. Il est aussi soumis à des conditions de ressources.
Comme vous le voyez, il peut être judicieux de se rapprocher d’un tel professionnel, si vous voulez avoir des chances de voir aboutir votre projet. Parfois, il faut aussi se résoudre à voir moins grand, mais là encore, le courtier saura vous estimer ce à quoi vous pouvez prétendre.
